4 dúvidas sobre locação comercial na pandemia

4 dúvidas sobre locação comercial na pandemia

A pandemia do Covid-19 caiu como uma bomba no colo de muitos administradores de empresas. As determinações de fechamento temporário de empresas limitaram a atuação de diversos setores da economia e fecharam completamente outros. Entretanto, as obrigações assumidas continuam vencendo. Com capital de giro limitado, custos fixos, dentre outras obrigações, os empresários se viram em uma situação delicada. Entre as dúvidas mais comuns está a situação dos contratos de locação comercial.

 

Contratos de locação comercial

O aluguel constitui, para muitas empresas, uma das maiores obrigações mensais a serem cumpridas juntamente com folha de funcionários e tributos. Os centros comerciais possuem imóveis de alto valor, inviabilizando a aquisição pelos empresários no momento em que constituem suas empresas. Assim, lhes resta a locação de pontos estratégicos para o desenvolvimento de suas atividades.

O contrato de locação comercial é regulado pela Lei nº. 8.245/91 que traz regras específicas para a relação locador e locatário e pelo Código Civil nos casos não previstos na lei de locação. Dentre as obrigações previstas estão a utilização e a disponibilização do imóvel para os fins contratados (artigos 22, I e 23, II) e o pagamento dos valores acordados.

Assim, o contrato de locação ajusta as obrigações entre locador e locatário, dentre elas o valor do aluguel, prazo de locação, uso do imóvel e demais condições particulares para cada caso.

Mesmo com o contrato assinado, surgem algumas dúvidas durante a pandemia. Vamos a elas:

 

1) Posso parar de pagar o aluguel se minha empresa está fechada?

Não. Ainda que a empresa esteja fechada por determinação do poder público, a relação entre locador e locatário se mantém vigente, sendo que a obrigação de pagamento do aluguel pelo locatário permanece.

 

2) O locador é obrigado a reduzir ou abrir mão do aluguel?

Não. O locador não é obrigado a reduzir ou não receber o aluguel durante o período em que a empresa estiver fechada.

 

3) Se o locatário não tiver condições de pagar o aluguel, como deve proceder?

Como a pandemia é um caso claro de força maior, se aplicará o disposto no artigo 393 do Código Civil. Assim, o locatário não poderá ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados pelo não pagamento do aluguel.

Importante ressaltar que ele ficaria isento do pagamento de encargos e juros, bem como perdas que o locador venha a ter com o não pagamento, mas a obrigação pelo pagamento do aluguel se manterá.

Para que o locatário possa se valer desse benefício, ele deve comunicar o locador, de preferência por escrito, sobre a impossibilidade de pagamento em razão da força maior (pandemia), evitando futuras ações judiciais.

 

4) É possível pedir a revisão do valor do aluguel enquanto durar a pandemia?

Primeiramente, sempre deverá ser tentado um acordo entre o locador e o locatário para se evitar a judicialização de todos os casos.

Não havendo acordo, é possível requerer a revisão judicial do contrato de locação fundamentada na chamada teoria da imprevisão (artigos 478 a 480 do Código Civil). Para isso, o locatário deve comprovar que sua atividade está impossibilitava de atuar e isso tornou o contrato de locação extremamente oneroso.

É necessário ressaltar que a redução do aluguel dependerá das provas produzidas pelo locatário, bem como do entendimento do juiz sobre a situação. Por ser um tema novo e de grande repercussão, ainda não é possível afirmar precisamente sobre o entendimento dos tribunais sobre o assunto, mas já há precedentes de processos em que o aluguel comercial foi reduzido em até 70%.

 

Caso sua empresa esteja em alguma das situações acima, recomenda-se consultar seu advogado de confiança para que ele analise o contrato de locação e lhe oriente sobre a melhor forma para proceder. Não tome decisões precipitadas em infundadas que possam prejudicar ainda mais sua empresa.

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